Le développement du e-commerce a provoqué le boom des entrepôts

  • Auteur : éd. RW
  • Date : 14 juin 2022, 11h15

Le développement dynamique du commerce électronique pendant la pandémie et les nouvelles prévisions de sa croissance rassurent les développeurs d’entrepôts sur le fait que les stratégies qu’ils ont adoptées vont dans la bonne direction. Ce n’est qu’en janvier-mars de cette année que la nouvelle offre a atteint le résultat trimestriel le plus élevé au niveau de 1,3 million de mètres carrés de superficie, et en même temps l’intérêt des locataires s’est avéré être de 1,4 million de mètres carrés.


Le développement du e-commerce a fait exploser les entrepôts / Photo Unsplash

Varsovie est le plus grand marché d’entrepôt en Pologne

Le secteur industriel et logistique, qui est actuellement le plus rapide du marché immobilier polonais, disposait fin mars de plus de 25,3 millions de mètres carrés, enregistrant une augmentation de 17% par rapport à la même période en 2021. L’augmentation dans de nouveaux entrepôts était évidente dans chacune des zones ciblées. -Ville, région de Szczecin, Cracovie et marchés émergents.

Toujours, les marchés avec le plus grand stock d’espace d’entreposage en Pologne sont : Varsovie, offrant 5,5 millions de mètres carrés (22 % du stock total), la Haute-Silésie (18 %) et la Pologne centrale (15 %).

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La croissance dynamique continue du secteur des entrepôts en Pologne est soulignée par le résultat record de la nouvelle offre sur une base trimestrielle. De janvier à mars, 1,3 million de mètres carrés de surfaces ont été remis aux locataires. Les projets achevés ont dominé en Grande Pologne, où le marché a acquis 280 000 mètres carrés (21 % du volume total de l’offre neuve), en Basse Silésie et en Haute Silésie, avec une superficie de 236 000 mètres carrés et 216 000 mètres carrés respectivement. Au cours des trois premiers mois de cette année, des permis d’occupation ont été accordés à : Hillwood BTS à Bydgoszcz (104 000 m²), P3 Pozna II d’une superficie de 82 000 m², Hillwood BTS Stryków II (73 000 m²) et Segro Logistics Park Pozna, BTS à Gołuski (50 000 mètres carrés).

A l’analyse de la structure des nouveaux équipements, on note le développement dynamique des formes urbaines et des équipements logistiques du dernier kilomètre, très recherchés par les locataires des secteurs du e-commerce et du e-commerce. Une nouvelle forme de type “dark shop” est également apparue sur le marché polonais sous la forme de petits centres de distribution, principalement pour le secteur de l’e-grocery. De plus, il y a aussi des changements notables dans la norme technique des installations construites. Souvent, les développeurs mettent en œuvre des projets avec une capacité portante accrue du sol, des hauteurs plus élevées et une isolation thermique accrue des murs.

– explique Michel Cosdroe, responsable d’agence logistique chez Knight Frank.

L’intérêt des locataires ne diminue pas

Parallèlement à l’expansion du marché industriel et logistique, l’intérêt des locataires ne diminue pas. Des contrats d’une valeur de 1,4 million ont été signés au premier trimestre de l’année. mètres carrés d’espace. Les plus courantes étaient trois régions de concentration développées, dont la première était la région de Haute-Silésie (21% de la demande), suivie de Varsovie (1ère et 2ème régions avec une part de 16%), et la troisième – la région de Pologne centrale (14% du volume total des contrats).

Comme les locataires, les promoteurs restent actifs. Fin mars 2022, 4,7 millions de mètres carrés de surface étaient en construction, soit seulement 2 % de moins qu’au quatrième trimestre 2021. Ces données confirment que malgré les contraintes liées à la disponibilité des matériaux et de la main-d’œuvre et une augmentation des prix, la mise en œuvre de nouveaux investissements ne ralentit pas. Actuellement, le plus grand nombre de nouveaux investissements concerne les marchés émergents, avec plus de 860 000 mètres carrés de nouveaux espaces en cours de développement. La Pologne centrale (788 000 m²) et la Haute Silésie (743 000 m²) sont également sur le podium.

Ajoute Renata Zielińska, consultante au sein de la division des études de marché de Knight Frank.

Moins d’espace vacant

Fin mars 2022, le taux de vacance était tombé à un creux historique estimé à 4,1 %, malgré une offre neuve record et une demande continue. La plus grande quantité d’espace d’entreposage immédiatement disponible a été offerte par la région de la Haute-Silésie avec un taux de vacance d’environ 7 %. En revanche, la disponibilité d’espace est très limitée dans la région des marchés émergents de Szczecin, لودód, Cracovie et Tri-City.

L’offre, disproportionnée par rapport à la demande, conjuguée au faible taux de vacance, crée une pression à la hausse sur la demande de loyers, qui montre déjà ses premiers signes. Au premier trimestre 2022, une augmentation de la demande de location a été enregistrée sur les principaux marchés d’entrepôts en Pologne. De plus, cette tendance devrait également se poursuivre au prochain trimestre. Le marché le plus cher est toujours Varsovie, où le loyer requis dans les limites de la ville est de 4,00 – 5,60 / m² / mois, tandis que dans le deuxième arrondissement – 3,00 – 4,50 EUR / m² / mois. Dans les plus grandes zones de concentration en dehors de Varsovie, les loyers requis étaient de 3,00 à 4,30 € / m² / mois, tandis que dans les marchés émergents – de 3,00 à 3,80 € / m² / mois.

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