Le commerce électronique et les nouveaux investissements génèrent une demande d’entrepôts

Le plus grand défi du marché de la logistique au cours des prochains trimestres sera la livraison en temps voulu d’espaces industriels et d’entrepôts adaptés. Le taux d’inoccupation est à un niveau record de 3 % et les locataires ne veulent pas attendre. Leurs entreprises se développent et ils ont besoin d’entrepôts tout de suite. Entre-temps, en raison de la disponibilité difficile des matériaux de construction, le temps d’attente pour les nouveaux entrepôts augmente – déclare Jacob Couric, directeur de l’industrie et de l’entreposage chez Newmark Polska.

Quelles sont les principales sources de demande d’espace d’entreposage en Pologne ?

Jacob Couric, Newmark Pologne : L’intérêt pour le marché des entrepôts en Pologne reste à un niveau très élevé. Les données montrent qu’au premier trimestre de cette année, les entreprises ont loué près de 1,6 million de mètres carrés. Espace industriel et entrepôt. Le secteur du commerce électronique reste l’une des principales sources de demande d’entrepôt dans notre pays, qui s’est accélérée pendant la pandémie, habituant les clients aux achats en ligne. Les experts prédisent que les ventes en ligne continueront à se développer de manière dynamique, ce qui signifie le besoin de halls plus modernes. Rien que l’année dernière, l’industrie du commerce électronique a loué près de 2 millions de mètres carrés, soit près de 30 %. de l’espace loué du tout. Un autre phénomène relativement nouveau, que nous commençons déjà à voir influer sur le développement de l’espace d’entrepôt, est le délai de fermeture. En raison de la perturbation de la chaîne d’approvisionnement causée par la pandémie et exacerbée par la guerre en Ukraine, les entreprises augmentent leurs capacités de production et d’entreposage en Europe. La Pologne est et sera l’un des bénéficiaires de ces décisions. Très souvent, il y a des demandes d’entreprises qui souhaitent transférer leur production en Pologne depuis les directions orientales.

Cette accélération de la demande suivra-t-elle la hausse des prix des loyers ?

Les coûts plus élevés et la faible disponibilité des matériaux de construction, ainsi que les augmentations des prix de l’énergie, des transports et de la main-d’œuvre, ont contribué à la hausse des loyers. Il est difficile de dire aujourd’hui comment les locataires verront ces hausses. Tout le monde n’était pas prêt pour ça. Les processus de location peuvent être plus complexes et certaines entreprises auront besoin de plus de temps pour se décider. D’autre part, on pourrait assister à un nombre croissant de renégociations dues entre autres, financièrement parlant, ce qui est plus prévisible avec les projets existants. Cependant, de nombreuses entreprises souhaitant mettre en œuvre des plans de développement devront redéfinir leurs budgets et s’asseoir pour négocier avec les développeurs.

Quel rôle les conseillers jouent-ils dans ce marché complexe et en constante évolution ?

Le marché de l’immobilier industriel et d’entrepôt traverse une période intéressante, mais pas facile. Par conséquent, l’importance des conseils professionnels est croissante. Quel est notre rôle ? Nous soutenons les locataires en proposant diverses options et en recommandant des solutions appropriées. Nous utilisons la vaste expérience de notre département et nous soutenons avec le département d’études de marché et de conseil de Newmark Polska. Plus le marché est imprévisible, plus nous nous concentrons sur le pouls et notre préparation aux différentes variables de l’évolution de la situation. Le Département de l’industrie et de l’entreposage de Newmark Polska est un groupe de consultants expérimentés spécialisés dans différents domaines, afin que chaque problème puisse être consulté et discuté en équipe. Nous agrandissons maintenant le département en embauchant les meilleurs consultants du marché. Dans le même temps, nous nous développons intensivement dans les régions, et récemment nous avons étendu notre succursale en Poméranie et à Kojawi – le nord du pays est l’une des directions dans lesquelles nous voulons investir. Lorsque nous représentons les intérêts des locataires, nous utilisons notre vaste expérience et notre connaissance de l’ensemble du marché, mais nous traitons chaque sujet et chaque client séparément.

Pour en revenir à l’état du marché, des installations vétustes, dont les propriétaires n’ont pas à faire face à la hausse du marché de la construction, peuvent-elles devenir une alternative pour les locataires ?

En raison du grand intérêt pour les bâtiments d’entrepôt de la part des marchés des capitaux, nous avons eu pendant des années une telle situation en Pologne où les promoteurs, souhaitant construire, commercialiser et vendre rapidement leurs installations, ont pu proposer des taux de location inférieurs dans les entrepôts nouvellement construits. que dans les anciens, et compenser les pertes potentielles avec la possibilité de vendre des jardins à des prix raisonnables. Mais cela a changé. Les investisseurs sont toujours intéressés par les meilleurs produits en Pologne, mais ils sont aussi plus prudents. Par conséquent, maintenant, malgré le fait que les propriétaires d’immeubles anciens, profitant de la situation économique, augmentent également leurs loyers, les loyers dans les immeubles neufs seront plus élevés que dans les anciens. Ce qui est logique, mais cela ne s’est jamais produit en Pologne auparavant et les locataires ne sont pas encore habitués à ce schéma. Pour répondre à votre question, je pense que d’un point de vue financier, les anciens référentiels sont définitivement une alternative. Et ce d’autant plus qu’il s’est modernisé, par exemple en termes de solutions d’économie d’énergie et de certifications environnementales. Cependant, tous les locataires, en raison des exigences élevées d’adaptation des espaces à leurs activités, ne seront pas disposés et capables d’utiliser cette alternative.

La hausse des loyers sera-t-elle le plus grand défi pour les acteurs du marché au cours des prochains trimestres ?

Nos clients sont confrontés à de nombreux défis, tels que l’augmentation des loyers ou l’allongement de la période d’achèvement des entrepôts. Cependant, le plus important, à mon avis, sera la livraison du bon endroit au bon moment. Le taux de vacance en Pologne est à un niveau record et, au premier trimestre, il s’est maintenu à un niveau moyen de 3 %. Et les locataires ne peuvent pas attendre longtemps pour avoir de l’espace aujourd’hui, leurs entreprises se développent et ont besoin d’entrepôts “sur place”. Dans le même temps, en raison de la difficile disponibilité des matériaux de construction, le temps d’attente pour les nouvelles installations a été prolongé à 12-14 mois.

Afin de proposer un produit prêt à l’emploi, les développeurs devront construire plus d’espace sur la base de la spéculation. Sont-ils prêts à prendre de tels risques ?

Récemment, les développeurs ont montré une tendance croissante à construire de nouveaux espaces par la spéculation. En 2021, jusqu’à 21 %. De la taille de l’espace, il est construit à 100%. À titre indicatif, ce pourcentage est passé à 25 % au premier trimestre de cette année. Et bien que ces derniers mois, nous ayons entendu des signaux du marché indiquant que les promoteurs seront plus prudents quant aux nouveaux investissements, je suis convaincu que dans les meilleurs emplacements des Big Five (Mazowsze, Haute-Silésie, Pologne centrale, Basse-Silésie et Grande Pologne), des décennies dureront Bail des locaux pas totalement sécurisé. Un autre excellent exemple de cette zone est Tri-City, où au premier trimestre de cette année, le taux d’inoccupation était de 1,4%, c’est-à-dire qu’il n’y avait déjà aucune vacance et que de nouveaux espaces ont commencé à disparaître rapidement du marché.

Quels sites, autres que Tricity, sont les plus appréciés des clients ?

Tri-City fait partie des régions en développement dynamique, notamment grâce aux investissements dans les infrastructures portuaires, ferroviaires et routières. Nous voyons un grand potentiel pour le développement d’une nouvelle chaîne logistique qui reliera la mer Baltique à la mer Adriatique, surtout maintenant, en ces temps de perturbations de la chaîne d’approvisionnement. Parmi les sites du marché des entrepôts, les cinq premiers, que j’ai déjà mentionnés, sont en tête depuis des années. Le leader incontesté en matière de ressources d’entrepôts modernes et d’intérêt des locataires est Varsovie et ses environs. Située à proximité de la capitale, la Haute-Silésie est une région unique, et son potentiel est largement dû à la structure des civilisations de la région. La Haute-Silésie, c’est plus d’une douzaine de villes similaires et très bien connectées, dont chacune est un puissant centre économique et commercial. D’autres grands domaines commencent à se développer dans le même sens, et là je vois leur force. Les liens et la coopération entre les villes et les municipalités soutiennent également le marché du travail et permettent l’expansion de l’emploi sur une zone plus large, et comme vous le savez, l’accès des employés est l’une des attractions les plus importantes qui attirent les locataires et les investisseurs. La Pologne centrale est le troisième plus grand marché d’entrepôts du pays. Le plus grand atout du quartier est sa situation centrale, à l’intersection des autoroutes A1 et A2 et de l’autoroute S8. Grâce à son emplacement et à son réseau routier étendu, la Pologne centrale est devenue un point de transbordement pour de nombreuses entreprises distribuant des marchandises en Pologne et à l’étranger.

En raison des faibles coûts de gestion d’une entreprise, de nombreux locataires se dirigent vers l’Europe centrale et orientale. Avec qui et comment la Pologne est-elle en concurrence dans la région ?

De par sa situation au cœur de l’Europe, la Pologne est une plaque tournante logistique naturelle entre l’Est et l’Ouest. Notre grand avantage est un réseau bien développé de routes et d’autoroutes, complété par un réseau de chemins de fer et de transport maritime. Pour les entreprises de logistique, l’avantage des surfaces planes est également important. En Europe centrale et orientale, nous sommes principalement en concurrence avec la République tchèque, la Slovaquie, la Hongrie et la Roumanie. Cependant, il convient de noter que malgré une inflation élevée, qui se débat avec l’ensemble de l’Europe et au-delà, et des augmentations des loyers des entrepôts, la Pologne reste compétitive en termes de prix. Par rapport à l’Occident, nous avons également un meilleur accès aux travailleurs et des coûts de main-d’œuvre inférieurs. Sans aucun doute, la simplification des procédures, l’accélération de l’émission des décisions administratives et la couverture de la plus grande partie du pays avec les plans locaux de développement territorial actuels nous aideraient à développer les investissements tout en maintenant une compétitivité élevée.

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